Инвестиции в недвижимость за рубежом в России традиционно считаются очень надежными. Это связано исторически со многими аспектами жизни нашего общества. Прежде всего, с дефицитом жилья во многих городах страны, отсутствием вековых традиций инвестирования в акции предприятий (как в западных странах), высокой инфляцией и слабой системой пенсионных накоплений.
Многим недвижимость за рубежом кажется тихой «гаванью»: уж что-что, а жилье нужно будет всем и всегда, банкротом квартира стать не может и испариться в один день тоже, и даже если цены упадут, то потом все равно вырастут. Кроме того, большинство европейских рынков являются более надежными по сравнению с российским рынком. Так, за 2011-2012 год цены на недвижимость в некоторых странах Европы, таких как Швейцария, Франция, Италия не только не упали, но даже немного выросли.
Вместе с тем и на недвижимости за рубежом можно потерять немало средств, если неправильно выбрать объект. Поэтому к выбору объекта надо подходить поэтапно.
Прежде всего, нужно выбрать страну и город для инвестирования, ведь не везде есть потенциал для роста цен и развитый рынок аренды. Для правильного выбора придется изучить множество статистических данных.
Привлекательность недвижимости зависит от инвестиционного риска и инвестиционного потенциала страны и региона, который определяется объемом, темпами роста ВВП (ВНП) и прямых иностранных инвестиций, структурой экономики, политической стабильностью, отсутствием глобальных угроз, а также ликвидностью.
Необходимо обратить внимание на такие показатели, как:
– прогноз роста ВВП; вкладывать лучше в те страны, где ожидается его рост;
– для курортной недвижимости – прогноз туристического потока и количество низко-бюджетных авиарейсов в регион; именно этот фактор интересен с точки зрения ликвидности аренды объектов недвижимости, получению стабильного дохода от объекта инвестирования.
Выбрав страну, надо остановиться на конкретном городе или регионе, для чего, стоит оценить перспективы его развития, уровень инфраструктуры и т.п. Привлекательность региона может вырасти со строительством гольф-клуба, порта, а района города – с развитием общественного транспорта, дорог и строительством объектов социальной инфраструктуры (школ, поликлиник, магазинов, развлекательных центров и т.п.).
Параллельно с изучением стран нужно оценивать и непосредственно рынок недвижимости. Здесь надо анализировать следующие показатели:
– Показатели среднегодового роста стоимости недвижимости в данной стране/регионе за последние годы и прогноз на среднесрочную перспективу (индексы цен), как по всему рынку недвижимости, так и по сегментам.
– Соотношение внутреннего и внешнего спроса на недвижимость. Инвестиции тем выгоднее, чем выше внутренний спрос, а следовательно, тем более стабилен рынок, в меньшей степени зависящий от «настроений» иностранных покупателей. От того, кто является основным покупателем недвижимости в стране, зависит, насколько быстро и выгодно вы продадите свой объект.
Плюс ко всему профессионалы анализируют следующие параметры: количество объектов на рынке продаж; объемы продаж, арендные ставки, количество нового и старого жилья, количество выданных или запланированных разрешений на строительство, увеличение спроса на недвижимость в рамках конкретных (крупных) риэлтерских компаний.
– Показатель доходности от сдачи в аренду – rental yield – отношение годового дохода от сдачи объекта недвижимости в аренду к стоимости этого объекта. При этом необходимо различать полную доходность и чистую доходность от сдачи в аренду. Полная доходность (gross rental yield) рассчитывается до вычета расходов на содержание недвижимости и налогов. Чистая доходность (net rental yield), соответственно, рассчитывается за вычетом расходов и налогов. Чаще оценивают показатель полной доходности, и если он больше 10-15%, то это говорит о рискованности инвестиций.
– Показатель P/E, показывающий отношение цены объекта недвижимости к годовому рентному доходу (P/E = 1/rental yield). Он иллюстрирует окупаемость объекта, т.е. сообщает, сколько лет собственнику недвижимости необходимо сдавать ее в аренду, чтобы вернуть уплаченные деньги.
Достойный объект инвестиций должен быть, прежде всего, ликвидным, ведь что проку в том, что рынок вырастет, скажем, на 15%, если никто не согласится купить ваш дом. Тут стоит оценить местоположение, транспортную доступность, инфраструктуру и сервисы проекта, дизайн, планировочные решения, качество строительства. Для курортных зон важные преимущества – наличие гольф-клубов и стоянок для яхт, а для крупных городов – удобная транспортная доступность, близость к достопримечательностям и зонам деловой активности.
Следует обращать внимание на вид из окон. Среди курортной недвижимости наиболее ликвидны объекты, расположенные на первой или второй линии от моря, гор или термальных источников.
Если же объект инвестирования – строящейся, то важны репутация застройщика, его опыт, качество строительства и отделки, юридическая чистота самой сделки.
Оценивая инвестиционную привлекательность конкретного объекта, стоит подсчитать затраты, которые вы понесете при покупке, владении и продаже. Налоги на покупку и прибыль от продажи и сдачи в аренду, налог на собственность, расходы по содержанию жилья, платежи за услуги управляющей компании и коммунальные услуги, расходы по обслуживанию ипотечного кредита – все подобные затраты сводят на «нет» доход от инвестиций.
Например, во Франции налоги на прибыль от продажи недвижимости составляют более 20%, т.е. чтобы получить даже минимальный доход от продажи, нужно, что бы рынок вырос как минимум на 25-30%, на что уйдет минимум 6-7 лет.
Для собственного анализа лучше всего доверять сведениям, полученным в государственных и официальных источниках, а также в хорошо зарекомендовавших себя статистических системах и в крупных компаниях по недвижимости. Крупные компании тратят до 5 млн. евро в год на свои аналитические отделы, подписываются на получение платных статистических данных.
Также при изучении статистики по рынку недвижимости той или иной страны, надо знать, что достоверные статистические отчеты всегда появляются с опозданием, обычно на три месяца (в том числе и в России), а в США и Великобритании – на два.
При использовании материалов журнала Metrinfo.Ru